二手房评估价怎么计算?

二手房评估价就是二手房的房屋评估值，二手房评估是二手房交易过程中必须要经过的一个环节。二手房评估价由贷款银行认可的评估公司评估出来，是根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的一个价格，受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响。简单来讲，我们购房者如需办理按揭贷款时，银行需要根据房屋评估报告，才能按规定的房价百分比，提供给购房者贷款。

1、市场比较法

挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。

2、成本估价法

二手房的的价格按成本估价法进行计算，其公式为：房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。

3、还原法

还原法的计算方法一般为房地产价值=房地产纯÷还原利率，首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯，然后采用适当的还原利率将纯折算到现在，各个时期的总和就是房价。

银行评估价是销售价还是贷款价?

1、新房。银行在评估新房的评估价的时候，新房的评估价接近销售价，可以将销售价直接做为评估价进行贷款。

2、二手房。二手房在评估的时候要扣除一部分折旧费用，还要依据同一地区的房价，一般都要低于销售价，评估价格才是贷款的基准价。