买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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文/观察员老王

在上周五的原创中，老王曾经撰文分析当下的市场：楼市已经来到了至暗时刻，在如此复杂的国际形势之下，救市大招一定会来。

6月1日小道消息满天飞，今天则正式官宣。这就是老王和年轻中介们最大的不同。房源分析和芝麻绿豆的优惠这都是次要的，关键是时机的判断和核心资产的挑选，逻辑对了，你买房才能不落坑，你的资产才能健康成长。

降首付、放限售、房票制度上线……这一套救市组合拳打出来，可以说救市诚意满满。

不过，老王认为单纯这些政策还不足以迅速扭转大势，还有三个关键点值得我们关注。

1

降首付之外关注“降负”

在所有政策中，大家比较关注的可能是“降首付”：首套20%，二套30%。这确实有利于一些积蓄不多，但是收入很高的人入场。

但是，大家对于这一政策不要有太多期待，因为这条政策在其它城市早已经施行了。

三四线城市和青岛没有太多的可比性，郑州有些积重难返，唯独直辖市的重庆的数据我们可以参考一下。重庆人口众多，作为西南中心城市经济活力也强，而且从去年就降低了首付比例。我们看一下比较真实的二手房数据：

根据重庆市网签数据统计来看（截止时间2023年6月1号18点）在2023年5月份一共有48盘入市，4000套房源入市，整体 去化率15.4% ，连续2月走低。

降低首付，意味着增加贷款。但是现在95后们享受生活为主流，让他们节衣缩食供一套可能烂尾的房子，大多人不会干；那些卖不掉老房子的中年人，孩子教育支出压力很大，老人医疗支出也不能不准备，同时许多人还要面对收入缩水的问题。

我还希望大家注意：银行不是傻子，不论是现在的低首付，还是未来更低首付，甚至零首付，他们都会把风险放在第一位，你有能力还款才会有贷款，杠杆已经加满的炒房客，可能想贷款也贷不出来。

所以，单纯降首付，老王认为作用了了。

但是，如果房贷利率下调，特别是公积金二套房政策松绑或者二套房的房贷利率大幅下调，那你就要赶紧行动起来了。

因为房贷负担降下来了，许多改善族真的会入场。而核心城区的房源那么少，必然会出现局部过热的情况。

2

限售之外关注降费

救市的第二条，是打开限售。

二手房的流通性打开，这对于新房是一把双刃剑。总体而言，对于青岛这座城市来说，利会大于弊。

但是，仅仅打开限售，二手房成交量就能大幅度提升吗？老王认为，还应该配合两个政策：

1、二手交易的费率降低；

2、中介居间费率降低；

低总价的房子，买房成本控制在5万以内，一些高总价的房子，如果把交易成本降到10万以内，二手房才可能有趋势上扭转的可能。

我希望买房人要明白： 一旦二手房成交量暴增，那么周围片区新房成交上扬也是必然事件。

不管你买不买二手房，都要盯紧二手房的成交。

3

真正大招的滞后性

当然，这一次救市组合拳，也有真正纯利好楼市的大招放出来：

1、 鼓励各 区 (市 )棚户区和城中村改造征收补偿货币化安置,试点房票制度；

2、人才公寓取消申请人及配偶5年内没有商品住房交易记录的限制;经市、区两级分配后剩余的产权型人才住房,可面向在我市持有商品住房不多于1套的人才配售。

3、积极支持平台公司或金融机构所属租赁企业收购存量房源作为保租房；

前几波大牛市，拆迁户功不可没。现在重启货币安置+房票政策，这是真正的大招。然而征迁不是一日之功，反映到楼市中还要有段时间。

不过，这个水一旦放出来，那么主城区这点好房子根本不够看的。

人才公寓政策是好的，但是让经念歪了。高端人才对于居住品质要求很高的，但是我们人才公寓地段、品质和商品房差太大了。这样不符合人才需求的房子盖出来，成了开发商的负担。

现在把门槛拆除，有利于这些“残次品\"去化，一旦这些库存卖掉了，开发商手里也就有钱了。

开发商手里有钱了，那它还着急卖手里存量不多的好房子吗？

综上所述，老王判断，在主城豪宅化的今天，青岛主城四区的改善住宅原本存量不多，而在这些政策加持之下，三四季度起势的概率极大。

所以，对于真正需要房子的改善来说，你要做好和时间赛跑的准备。六月份，特别是六月份的前三周，或许是今年买房最好的时机。